报告摘要

    1998年住房改革后，房地产业高速发展，日益成为推动国民经济发展的主要力量，它在社会经济生活中的重要性日益突出。
    作为商品，房地产有其特殊的特点：不可移动、建设周期长、可作为投资品、使用期长。所以，房地产业呈现出不同于其它产业的情况。
    供给方面，由于房地产不可移动，所以房地产业的地域性非常强，跨地区经营困难较大，产业集中度较低。我国房地产业是劳动密集型和资金密集型产业，技术水平低，劳动效率低，企业规模小，资产负债率高。这几年，房地产业发展较快，房地产供给增长迅速，企业的效益较好，不少资金投入到房地产业来。由于土地制度的原因，政府对房地产供给有很大的控制力。
需求方面，房地产中住宅是人们的必要消费品，目前城市居民在住宅上的消费较少，有较大的增长潜力。从人口增长以及城市化进程来看，在未来的20年里，房地产需求是会很旺盛。而且目前我国人均居住状况的改善也需要增加大量的住房来解决。作为投资品，房地产受到越来越多的关注，总体上投资需求还不是房地产市场上的主导力量。
    整个市场虽然由于销售的增长，空置率近年来有所下降，但空置的房地产面积上升，以及投资过于乐观，租金收益走势和房地产价格的背离，风险有所上升。市场出现调整的可能加大，但由于需求的长期增长，以及政府对供给的控制，调整的幅度不会很大，因此对于未来房地产行业的情况，我们是谨慎乐观的。
    由于建设周期长，以及投资的影响，使得房地产的价格波动大，国际上的教训很多。我国房地产价格有上涨的趋势，各地的情况差别很大，2003年上海的房价超过北京，成为我国房地产价格最高的省市。目前我国房地产业有三次“启动”：1992年、1998年和2002年，大致是5年一个周期。
房地产产品中，写字楼市场正逐渐走出颓势；住宅市场结构中，别墅经过几年的发展后，发展放慢，但由于别墅用地的控制，别墅的价格不会下跌。经济适用房的需求很大，加之国家的鼓励，前景乐观。普通商品房的竞争压力增加。

报告目录

第一部分 房地投资发展环境
第一章 房地产行业概述
第一节 房地产行业定义和细分
一、房地产行业定义
二、房地产行业的分类情况
1.按房地产的用途
2.按住宅供给的对象
3.按房地产建筑结构
第二节 房地产行业的产业链
第三节 我国房地产行业的行业特征
一、房地产的不可移动性
二、房地产生产的长期性和销售的零星性
三、房地产的耐用性
四、房地产业是资金密集型的行业
五、房地产价格的波动性
第四节 房地产行业在国民经济的重要
一、房地产投资在国民经济中的地位
二、住宅在房地产中的地位
第五节 房地产业发展概况
一、美国住宅业发展状况
二、我国与几个主要国家住宅业发展比较
三、我国房地产行业发展历程
第二章  我国宏观经济发展环境分析
第一节  “十一五”期间我国经济发展预测
一、发展目标
二、2004年到2020年的经济发展过程预测
第二节  “十一五”期间我国经济政策取向展望
第三章 房地产行业发展的政策环境分析
第一节 房地产行业的监管体制和主要法规
第二节 房地产行业税收政策
一、房地产流通阶段的税制
二、房地产保有阶段的税制构成
三、现阶段我国房地产税收制度存在的主要问题
第三节 2004年主要房地产政策的影响
一、人民银行121号文
二、国务院18号文
三、司法解释
四、土地政策

第二部分 行业规模和结构分析
第四章 我国房地产行业供需状况分析
第一节 房地产行业市场需求分析
一、人口增长状况
二、城市化进程
三、住宅条件的改善
四、收入和消费
五、消费预期
六、房地产投资需求
第二节 房地产行业生产能力分析
一、生产能力
二、生产情况和产出
三、销售面积
四、价格走势
五、生产能力分布
第三节 房地产行业总体效益水平分析
一、负债状况
二、盈利状况
三、劳动生产率
第五章 房地产行业区域分析
第一节 深圳市房地产行业2004年发展状况
第二节 北京市房地产行业2004年发展状况
第三节 上海市房地产行业2004年发展状况
一、房地产开发投资增长24.4%
二、上海市房地产市场呈高位均衡态势
三、资金到位增幅高于开发投资
第六章 我国房地产行业重点企业分析
第一节 房地产行业领先企业分析
第二节 房地产行业成长性企业分析

第三部分 企业融资分析
第七章 房地产企业融资方式分析
第一节  2004年国家宏观投融资政策分析
一、2004年融资环境分析
二、《中小企业国际开拓资金管理办法》分析
三、深交所6月份推出中小企业板块
第二节  房地产企业融资渠道的选择
一、房地产企业IPO融资方式分析
二、 房地产企业债券市场融资方式分析
三、 境外上市筹资方式——以香港创业板上市为例
四、 风险资本对房地产企业的适用性
五、中小企业板块融资
六、房地产企业的其他融资途径
第八章 我国房地产行业投融资体制分析
第一节 房地产开发投资资金来源分析
第二节 房地产消费信贷的发展
第三节 房地产证券化及房产信托

第四部分 房地产行业发展分析
第九章 房地产行业供给总量分析
一、供求分析
二、价格分析
三、房地产行业景气循环

第五部分 房地产行业投资机会及风险分析
第十章 房地产行业的市场和风险分析
第一节 房地产行业的市场竞争力分析
第二节 房地产行业进入退出壁垒分析
一、房地产行业进入门槛分析
二、房地产行业近年来新进入产商
第十一章 房地产行业投资风险防范建议

附  表

表1.1国民经济和房地产投资
表1.2美国住宅发展历程
表1.3几个国家住宅业发展状况
表2.1 2020年中国主要经济指标预期
表2.2 国内主要机构对GDP增长预测
表2.3 未来中国产业结构预测
表2.4 2003～2010年我国人口增长及其年龄构成
表3.1 1999年至今有关法律法规及相关通知
表3.2 房地产流通阶段的税制
表3.3 房地产保有阶段的税制构成
表4.1 人口数及其增长率
表4.2 2000年人口结构
表4.3 四个国家的城市化和农业劳动力比重的变化
表4.4 城市居民人均消费支出
表4.5 农村居民人均消费支出
表4.6 经济发展状况
表4.7 房地产企业的资产负债（亿元）
表5.1 房地产业及其它主要行业占全社会投资比重一览表
表5.2 今年以来上海市土地开发情况一览表
表5.3 今年以来上海市土地开发区域分布
表5.4 1-9月上海市房地产开发投资结构情况
表5.6 1-9月上海市新开工面积区域分布情况
表7.1 部分获香港创业板保荐人资格的公司名单
表7.2 美国风险资本在企业不同发展阶段投入的资金比例(％)
表9.1 全国房屋销售价格指数

附  图

图1.1 2003年房地产在固定资产投资中的比重
图4.1 近年居民存款变化
图4.2 房屋销售价格指数
图4.3 房屋租赁价格指数
图4.4 近年新开工房屋面积
图4.5 2002年新开工房屋结构
图4.6 房地产投资情况
图4.7 房地产从业人数
图4.8 房屋施工面积
图4.9 房屋竣工面积
图4.10 我国房屋销售面积增长率
图4.11 销售收入
图4.12 1997-2001年全国商品房平均价格
图4.13 房地产投资区域分布
图5.1 北京市房地产开发投资额
图5.2 北京市城市轨道建设方案
图5.3 各类投资主体结构分布情况
图9.1 空置面积
图9.2 空置率
图9.3 1995年3月到2003年11月国房景气指数
图9.4 1998年3月到2003年11月房地产行业景气指数