浙江省房地产行业2008年第一季度跟踪研究报告
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正文目录
第一章 一季度浙江省房地产行业经营环境分析 10
一、一季度浙江经济发展情况分析 10
（一）地区生产总值（GDP） 10
（二）消费品价格指数（CPI） 10
（三）工业生产 10
（四）固定资产投资 11
（五）消费品市场 11
（六）对外贸易 11
（七）财政收入 11
（八）城乡居民收入 12
（九）劳动力市场 12
二、一季度信贷金融环境分析 12
（一）一季度信贷增幅显著回落 13
（二）紧缩信贷政策仍将延续 13
三、3月份国房景气指数小幅回落 13
四、3月全国70个大中城市房屋销售价格概况 14
（一）3月新建商品住房销售价格概况 14
（二）3月二手住房销售价格概况 15
（三）3月非住宅商品房销售价格概况 15
第二章 一季度浙江省房地产投资情况分析 18
一、一季度浙江省房地产开发完成投资情况 18
（一）浙江省房地产完成投资情况分析 18
（二）浙江省房地产开发季度完成投资情况 19
二、一季度浙江省房地产投资结构分析 21
第三章 一季度浙江省新建房屋销售情况分析 22
一、一季度浙江省新建房屋销售面积分析 22
二、一季度浙江省新建房屋销售额分析 23
三、浙江省各类新建房屋平均价格状况 25
第四章 一季度房地产行业及金融政策分析 28
一、国务院组建“住房和城乡建设部”深入住房改革 28
（一）事件 28
（二）政策背景 29
（三）政策影响 29
二、财政部、国家税务总局降低保障性住房税率 30
（一）事件 30
（二）政策背景 31
（三）政策影响 31
三、《经济适用住房开发贷款管理办法》支持住房保障建设 32
（一）事件 32
（二）政策背景 34
（三）政策影响 34
四、《关于促进节约集约用地的通知》促进集约用地 36
（一）事件 36
（二）政策背景 38
（三）政策影响 38
五、上调存款准金率，从紧货币政策抑制房地产信贷 39
（一）事件 39
（二）政策背景 39
（三）政策影响 39
六、商务部进一步防止热钱炒中国楼市 40
（一）事件 40
（二）政策背景 40
（三）政策影响 41
七、证监会禁止开发商IPO募资用于囤地 41
（一）事件 41
（二）政策背景 42
（三）政策影响 42
八、行业政策导向分析与预测 42
（一）继续贯彻从严从紧的土地政策 42
（二）金融调控政策依然从紧 43
第五章 一季度浙江省房地产行业各细分市场分析 44
一、浙江省土地市场分析 44
（一）浙江省土地市场长期供需分析 44
（二）浙江省土地市场短期供需分析 45
二、浙江省住宅市场分析 46
（一）浙江省新建住宅长期供需分析 46
（二）浙江省新建住宅短期供需分析 48
三、浙江省办公楼市场分析 49
（一）浙江省新建办公楼长期供需分析 49
（二）浙江省新建办公楼短期供需分析 51
四、浙江省商业营业用房市场分析 52
（一）浙江省新建商业营业用房长期供需分析 52
（二）浙江省新建商业营业用房短期供需分析 54
第六章 一季度浙江省各地市房地产行业分析 56
一、杭州房地产市场分析 56
（一）2008年杭州市住房建设计划 56
（二）土地市场分析 57
（三）住房市场分析 60
（四）办公楼市场分析 62
（五）商业营业性用房市场分析 62
二、宁波市房地产市场分析 63
（一）2008年宁波市住房建设计划 63
（二）住宅市场分析 64
（三）办公楼市场分析 65
第七章 一季度房地产企业经营情况分析 67
一、上市房企07年年报公布 67
（一）收益房价上涨，房地产企业业绩大增 67
（二）08年房地产上市公司整体业绩能够保证 67
二、剖析万科降价现象 68
（一）万科降价历程回顾 68
（二）万科降价影响分析 69
三、恒大地产中止上市 69
（一）恒大地产招股受阻 69
（二）恒大地产公司背景 70
（三）多家开发商欲赴港上市 70
（四）上市受阻影响开发商资金链 71
四、开发商可投资工业地产 71
（一）万通实业投资工业地产 71
（二）工业地产风险与机会并存 72
五、房地产企业经营前景预测 72
（一）个别开发商可能会面临财务问题 72
（二）开发商并购机遇显现 73
第八章 一季度浙江省房地产项目分析 74
一、杭州华联•钱江时代广场酒店式公寓项目 74
二、宁波慈溪香格广场（二期）皇冠假日大酒店和甲级写字楼项目 75
三、舟山山水人家（四期）项目 76
四、湖州德清县玉墅林枫（二期）项目 77
五、宁波国际金融服务中心（北区）工程 78
六、绍兴袍江工业区G5地块项目 79
七、杭州新祥利商务大厦项目 80
第九章 一季度浙江省房地产投资资金筹措情况分析 81
一、浙江省房地产开发到位资金情况分析 81
二、一季度到位资金来源分析 81
三、到位资金满足裕程度分析 82
第十章 一季度房地产行业风险管理研究 85
一、警惕个人房贷比例过高 85
（一）我国和美国房贷市场的比较 86
（二）按揭“断供”压力增大 87
（三）宏观经济形势加剧房贷风险 87
二、商业银行个人住房信贷风险管理分析 88
（一）个人住房信贷存在的主要风险 89
（二）风险防范措施及对策 91
三、顺驰假按揭警示信贷风险 93
（一）假按揭概述 93
（二）假按揭发生概率较大 94
第十一章 一季度银行个人住房贷款业务研究 97
一、宏观调控使得个人房贷增速趋缓 97
（一）个人住房贷款依然紧缩 97
（二）按揭贷款资产质量正常，银行审核政策趋紧 98
（三）2007年累积的个贷风险隐忧突出 99
（四）银行要加强风险隐患处理 99
二、农行、中行推出青年置业者房贷新品 101
（一）中国银行推贴心服务 102
（二）农业银行主打“一人借款全家助还” 102
（三）银行看好青年房贷市场 102
三、光大银行2008年将调10亿额度用于固定利率房贷 104
（一）加息预期使定息房贷更有优势 104
（二）加息预期推动定息房贷创新 104
四、房贷新政影响，上海个人房贷增长明显减缓 105
（一）上海房贷新政全面执行 105
（二）2007年上海中资银行房贷增长趋缓 106
五、个人住房贷款业务竞争 107
（一）广东建行为“限价房”提供按揭 107
（二）厦门二手房产按揭贷款放宽 108
（三）深圳个人住房贷款仍是主战场 108
（四）房贷“双周供”首现河南 109
（五）减轻客户压力成房贷竞争方向 109
第十二章 一季度浙江省房地产行业发展趋势分析 111
一、上半年浙江楼市可能保持观望 111
二、楼市未见回暖迹象 111
（一）信贷土地双调控 111
（二）投资性购房得到控制 112
三、保障性住房推出并未撼动商品房根基 113
四、房地产行业逐步走向规范化 114
图表目录
图表 1：M1、M2及贷款增速对比图 12
图表 2：全国房地产开发景气趋势图 13
图表 3：2008年3月份70个大中城市房屋销售价格指数 15
图表 4：浙江省房地产投资完成情况 18
图表 5：浙江省房地产投资额及增速 18
图表 6：浙江省房地产完成投资与全国对比情况 19
图表 7：浙江省各季度房地产投资完成情况与全国对比 19
图表 8：浙江省各季度房地产投资增速 20
图表 9：浙江省各季度房地产投资增速与全国对比 20
图表 10：2007-2008年各月浙江省住宅投资占比 21
图表 11：2006-2008年各月浙江省房地产投资和住宅投资增速情况 21
图表 12：2007-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售面积 22
图表 13：2007-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售面积趋势 22
图表 14：2007-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售面积增速趋势 23
图表 15：2007-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售额 24
图表 16：2007-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售额趋势 24
图表 17：2007-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售额增速 25
图表 18：2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售平均价格 26
图表 19：2006-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售平均价格趋势 26
图表 20：2006-2008年各月浙江省各类新建房屋累计销售平均价格增速 27
图表 21：浙江省土地购置与开发状况 44
图表 22：浙江省土地购置与开发趋势 44
图表 23：浙江省土地购置与开发增速趋势 45
图表 24：浙江省土地购置与开发季度分析 45
图表 25：浙江省2004-2008年1季度土地购置与开发状况 46
图表 26：浙江省2005-2008年1季度土地购置与开发对比分析 46
图表 27：浙江省住宅竣工、新开工和销售面积概况 47
图表 28：浙江省住宅竣工、新开工和销售面积趋势 47
图表 29：浙江省住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 48
图表 30：浙江省住宅竣工与销售面积季度分析 48
图表 31：浙江省2004-2008年1季度住宅竣工与销售状况 49
图表 32：浙江省2005-2008年1季度住宅竣工与销售对比分析 49
图表 33：浙江省办公楼竣工、新开工和销售面积概况 50
图表 34：浙江省办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 50
图表 35：浙江省办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 51
图表 36：浙江省办公楼竣工、新开工和销售面积季度趋势 51
图表 37：浙江省2004-2008年1季度办公楼竣工与销售状况 52
图表 38：浙江省2005-2008年1季度办公楼竣工与销售对比分析 52
图表 39：浙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 53
图表 40：浙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 53
图表 41：浙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 54
图表 42：浙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 54
图表 43：浙江省2004-2008年1季度商业营业用房竣工与销售状况 55
图表 44：浙江省2005-2008年1季度商业营业用房竣工与销售对比分析 55
图表45：杭州华联钱江时代广场酒店式公寓项目 74
图表46：宁波慈溪香格广场（二期）皇冠假日大酒店和甲级写字楼项目 75
图表47：舟山山水人家（四期）项目 76
图表48：湖州德清县玉墅林枫（二期）项目 77
图表49：宁波国际金融服务中心（北区）工程 78
图表50：绍兴袍江工业区G5地块项目 79
图表51：杭州新祥利商务大厦项目 80
图表52：浙江省到位资金与全国到位资金对比 81
图表53：浙江省到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比 81
图表54：2006-2008年1季度浙江省房地产开发资金来源 82
图表55：2008年1季度浙江省资金来源构成 82
图表56：浙江省到位资金与全国到位资金概况 83
图表57：浙江省到位资金与投资总额对比分析 83
图表58：浙江省资金充裕指数与全国对比 84