前  言 

       本报告旨在为有意关注中国主要城市土地市场和房地产行业的投资者服务，报告对中国及主要城市土地市场2007年的运行情况进行了详尽的描述和分析，并对2008年行业运行情况进行了预测。本报告完成于2008年6月，共5万多字，100多页，64个图表，分六章。报告的主要观点有：
    2007 年全国商品房新开工面积94590.2 万平方米，比上年增长了21.07%，增幅高于上年4.17%。1998-2003 年全国商品房新开工面积平均增长27%，受宏观调控影响，2004-2007年平均增长率开始下降,只有14.95%，但2006 年以后有恢复增长的迹象。
    2002 年后土地购置面积增长率一直处于下降趋势，2005 年后则出现连续两年负增长。然而2007 年，由于整个经济环境出现了过热的可能，土地市场与资金市场越来越紧密，甚至开始出现泡沫经济的趋势，开发商拿地热情高涨，导致了土地购置面积出现10.38%的增长，达到40609.18 万平方米。
    2007年，国家从土地、金融等方面出台政策，对开发商圈地、囤地行为进行规制，预计2008年国家将延续这些政策的精神，同时出台配套政策，全面遏制开发商土地扩张的冲动。
    对于目前的土地市场，开发商必须从全局的角度出发，全面、动态的加以研究，结合自己的竞争优势和发展战略，审慎拿地。在从紧的货币政策下，特别要注意企业资金链的安全。

目  录

前  言 1
目  录 2
图  表 6
第一章 宏观经济分析..........................................................…......………...................................8
一、经济发展水平.............................................................………….............................................8
二、固定资产投资和房地产投资........................................................……..................................9

第二章 房地产市场和土地供应............................................………………….…….............10
一、房地产市场分析.........................................................…………...........................................10
二、土地供应分析...............................................……….............................................................11
（一）全国土地利用计划....................................………........................................................11
（二）2007 年全国土地购置与开发况....................................…………...........................12

第三章 主要城市土地市场发展状况分析...........................................……….......................13
一、2007 年北京市土地市场分析............................................................…..............................13
（一）宏观经济分析...............................................…….........................................................13
（二）房地产市场和土地供应......…..................................................................................... 14
（三）土地招拍挂市场分析..........................................................……..................................15
（四）区域土地市场发展趋势分析.....................................……………...............................17
二、2007 年上海市土地市场分析..............................................................…............................19
（一）宏观经济分析......................................................………………..................................19
（二）房地产市场和土地供应..........….........................................….....................................20
（三）土地招拍挂市场分析............….......................................……….................................24
（四）区域土地市场发展趋势分析...........................................................……….................25
三、2007 年天津市土地市场分析................................................................……......................27
（一）宏观经济分析...................................................…….....................................................27
（二）房地产市场和土地供应.................................................………...................................28
（三）土地招拍挂市场分析....................................................………....................................32
（四）区域土地市场发展趋势分析......................................................………......................33
四、2007 年深圳市土地市场分析...........................................................……...........................34
（一）宏观经济................................................………............................................................34
（二）房地产市场和土地供应..............................................……..........................................34
（三）土地招拍挂市场分析..............................................…………......................................37
（四）区域土地市场发展趋势分析..................................................………………..............39
五、2007 年广州市土地市场分析.................................................................….........................40
（一）宏观经济..........................................................………………......................................40
（二）房地产市场和土地供应........................................................……................................41
（三）土地招拍挂市场分析....................................................………....................................44
（四）区域土地市场发展趋势分析..........................................................………..................45
六、2007 年杭州市土地市场分析..................................................................…........................47
（一）宏观经济...................................................................…….............................................47
（二）房地产市场和土地供应......................................................………..............................48
（三）土地招拍挂市场分析......................................................………..................................50
（四）区域土地市场发展趋势分析.........................................................………...................51

第四章 土地市场政策分析.............................................……….............................................53
一、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》................................................................53
（一）提高开发商拿地的资金门槛...............................................…….................................53
（二）抑制地方政府出让大幅土地的热情...............................................……….................53
（三）打击土地出让中的不规范行为..............................................………..........................53
二、《土地储备管理办法》............................................................................................................54
（一）统一和完善土地储备程序.............................................…….......................................54
（二）明确土地储备的调控功能.................................................…………...........................54
（三）加强土地储备的计划管理...........................................................……….....................54
（四）促进土地流通，打击囤积土地行为..............................................................................54
三、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》...................................…........55
（一）保障和促进住房制度市场化改革。..............................................................................55
（二）行政手段硬性介入房地产保障领域.....................................………….......................55
（三）具体政策细节仍模糊...................................................……….....................................56
（四）政策落实有难度...............................................................…………….........................56
四、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及补充通知............................................…...57
（一）延续以往政策，防范金融风险......................................................................................57
（二）对于投资、投机购房需求有一定抑制作用..................................................................57
（三）抑制部分地区房价和地价的过快增长........................................................………....57
五、《物权法》................................................................................................................................57
六、2008 年土地市场政策明细.......................................................................………...............58

第五章 土地市场发展特点和趋势分析........................................…………........................60
一、发展特点分析........................................................................................................................60
（一）房地产价格带动土地价格大幅攀升.............................................................…….......60
（二）市场供不应求、资本市场提高土地估值，地王层出不穷..........................................60
（三）招拍挂成为土地出让的主要方式，对地价有一定的拉动作用..................................61
（四）政策频出，土地市场管理更加系统化、规范化..........................................................61
（五）在政策的影响下，四季度以来市场出现了明显的调整和观望..................................61
二、发展趋势分析........................................................................................................................61
（一）宏观调控遏制经济过热，土地市场供求矛盾有所缓解..............................................61
（二）土地价格增长幅度将有所回落............................................……………………........62
（三）国家进一步加强政策规制，遏制开发商土地扩张冲动..............................................62
（四）保障性住房用地比例越来越大，对地价影响将逐渐明显..........................................62
（五）土地市场发展存在众多不确定因素................................................…………............62

第六章 2007 年土地市场重要政策..............................................................………….........83
一、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》................................................................83
二、《土地储备管理办法》............................................................................................................90
三、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》..................…..........................95
四、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及补充通知.........................................….....101
（一）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》................................……………........101
（二）《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》.....................……………….......103

图  表
图表 1 2002-2007年国内生产总值及其增长速度.........................………....................................1
图表 2 2002-2007年全国固定资产和房地产投资额及其增长.......…..........................................2
图表 3 1997-2007年全国商品房新开工面积..............................……………...............................4
图表 4 1997-2007年全国商品房竣工面积..................................………………...........................6
图表 5 1997-2007年全国商品房销售面积....................................……………….........................9
图表 6 1998-2007年全国土地购置面积.....................................………………..........................12
图表 7 1998-2007年全国土地开发面积...............................………………................................14
图表 8 1999-2007年北京市地区生产总值和固定资产投资....……….......................................18
图表 9 1990-2007年北京市商品房新开工面积.............………..................................................20
图表 10 1990-2007年北京市商品房竣工面积........................................………….....................23
图表 11 1990-2007年北京市商品房销售面积.........................................…………....................24
图表 12北京市2006-2007 年度土地供应计划用途结构表................................…...................25
图表 13 1990-2007年北京市土地购置面积..................................................……………...........26
图表 14 1990-2007年北京市土地开发面积...................................................……………..........27
图表 15 2003-2007年北京市土地招拍挂市场成交面积.............................................................29
图表 16 2003-2007年北京市土地招拍挂市场成交价格.............................................................31
图表 17 2007 年北京土地招拍挂市场不同出让方式所占比例.................................................32
图表 18 2007 年北京土地招拍挂市场不同规划用地所占成交比例...................…..................33
图表 19 1999-2007年上海市地区生产总值和固定资产投资...........................………..............35
图表 20 1999-2007年上海市商品房新开工面积.........................................………....................36
图表 21 1999-2007年上海市商品房竣工面积...........................................…………..................37
图表 22 1999-2007年上海市商品房销售面积...........................................…………..................38
图表 23 1999-2007年上海市土地购置面积...............................................……………..............39
图表 24 1999-2007年上海市土地开发面积..............................................……………...............40
图表 25 2003-2007年上海市土地招拍挂出让面积和价格情况.....................…........................42
图表 26 2003-2007年上海市招拍挂市场不同规划用途土地成交面积..........……...................43
图表 27 1999-2007年天津市地区生产总值和固定资产投资............................…….................45
图表 28 1999-2007年天津市商品房新开工面积...............................………..............................45
图表 29 1999-2007年天津市商品房竣工面积.......................…………......................................46
图表 30 1999-2007年天津市商品房销售面积.......................................…………......................47
图表 31 1999-2007年天津市土地购置面积............................................…………….................48
图表 32 1999-2007年天津市土地开发面积.................................................……………............49
图表 33 2007 年天津招拍挂市场不同出让方式成交土地面积...................…………..............50
图表 34 2007 年天津市招拍挂市场不同规划用途土地成交面积......................……...............51
图表 35 1999-2007年深圳市地区生产总值和固定资产投资....................…….........................52
图表 36 1998-2007年深圳市商品房新开工面积.......................................………......................54
图表 37 1998-2007年深圳市商品房竣工面积................................................………….............55
图表 38 1998-2007年深圳市商品房销售面积............................................………….................56
图表 39 1999-2007年深圳市土地购置面积.................................................……………............57
图表 40 2002-2007年深圳市土地开发面积.................................................……………............58
图表 41 2005-2007年深圳市土地招拍挂出让面积和价格情况.................................................59
图表 42 2007 年深圳市招拍挂市场不同出让方式成交土地面积.............................................60
图表 43 2007 年深圳市招拍挂市场不同规划用途土地成交面积.............................................61
图表 44 1990-2007年广州市地区生产总值和固定资产投资.....................................................62
图表 45 1999-2007年广州市商品房新开工面积...............................................………..............63
图表 46 1999-2007年广州市商品房竣工面积.........................................…………....................65
图表 47 1999-2007年广州市商品房销售面积...................................…………..........................66
图表 48 1999-2007年广州市土地购置面积..........................................……………...................67
图表 49 1999-2007年广州市土地开发面积...................................................……………..........67
图表 50 2005-2007年广州市土地招拍挂出让面积和价格情况.................................................68
图表 51广州市招拍挂市场不同出让方式成交土地面积...........................................................68
图表 52 2007年广州市招拍挂市场不同规划用途土地成交面积.......................…...................69
图表 53 1999-2007年杭州市地区生产总值和固定资产投资...................................…..............70
图表 54 2002-2007年杭州市商品房新开工面积........................................……….....................71
图表 55 2002-2007年杭州市商品房竣工面积...............................……………..........................72
图表 56 2002-2007年杭州市商品房销售面积......................................………….......................73
图表 57 2002-2007年杭州市土地购置面积.........................................……………....................74
图表58 2002-2007年杭州市土地开发面积...........................................................……………...75
图表 59 2003-2007年杭州市土地招拍挂市场出让面积和价格情况.........................................75
图表 60 2007 年杭州市招拍挂市场不同出让方式成交土地面积.....................................…....76
图表 61 2007 年杭州市招拍挂市场不同规划用途土地成交面积.......................………..........77
图表 62 2007 年的总价地王排行榜.........................................……………………....................78
图表 63 2007 年北京市招拍挂出让土地成交情况一览表.........................................................77
图表 64 2007 年上海市招拍挂出让土地成交情况一览表.............................................…........87